Viager : 89 345 euros de capital et 937 euros par mois, portrait du vendeur
Pendant que le cinéma s’amuse du viager, le fonds Certivia, créé par la Caisse des Dépôts, publie le bilan de ses 1 000 premiers achats. On y lit l’âge et les motivations de ceux qui vendent, ainsi que des montants supérieurs à ceux du marché. Les fonds ouverts aux épargnants voient, eux, leurs performances s’éroder.
« Un Viager, une maison sublime au bord du lac, une dame mourante, bref, le plan parfait. » C’est ce que promet le synopsis de La Maison de nos rêves, la comédie de Claude Zidi Jr. sortie le 7 octobre avec Kev Adams et Chantal Ladesou. Le lendemain, le fonds Certivia annonçait avoir acquis plus de 1 000 logements en viager depuis son lancement par la Caisse des Dépôts, en 2014. Le portrait qu’il dresse de ses vendeurs est plus ordinaire. Ils ont 77,9 ans en moyenne, le plus jeune 68 ans, le plus âgé 90. Les femmes en représentent 58 % et, selon le fonds, près de la moitié des vendeurs (47 %) vivent seuls.
Certivia rassemble une vingtaine d’investisseurs institutionnels, assureurs et mutuelles pour la plupart, et dispose de 350 millions d’euros sur ses deux premiers véhicules, gérés par La Française REM. En moyenne, le vendeur reçoit un capital de départ, le bouquet, de 89 345 euros, puis une rente de 937 euros par mois, et continue d’habiter son logement. Le fonds dit avoir redistribué près de 150 millions d’euros à quelque 1 300 retraités, relevé leur pouvoir d’achat de 47 % et investi plus de 4 millions d’euros dans la rénovation des logements. Parmi leurs motivations, ils citent d’abord les dépenses du quotidien (29 %), puis une donation à leurs proches (21 %), les loisirs et les projets personnels (19 %), la santé et la perte d’autonomie (13 %).
Des montants au-dessus du marché
Ces chiffres dépassent ceux que publient les réseaux spécialisés, principale source de statistiques sur ce marché. Le baromètre Renée Costes, partenaire de Certivia, donnait pour 2024 un bouquet moyen de 76 252 euros et une rente de 711 euros. Le réseau évalue le marché à 6 000 opérations de viager et de nue-propriété cette année-là. L’observatoire Viagimmo estime le marché de 2025 à environ 5 500 transactions et 1,5 milliard d’euros, avec 61 668 euros de bouquet et 622 euros de rente en viager occupé. Univers Viager avance 58 431 euros et 554 euros, logements libres et occupés confondus. Ces réseaux commerciaux détaillent peu leur méthode. Chez Renée Costes, le vendeur a 74,4 ans en moyenne et son bien vaut 285 784 euros. Les femmes seules forment 39 % de la clientèle, les couples 35 % et les hommes seuls 26 %. Le viager occupé représente 66 % des opérations, la vente de la seule nue-propriété 20 % et le viager libre 7 %.
La fiscalité avantage le vendeur âgé. Une fraction seulement de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu : 40 % si le premier versement intervient entre 60 et 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction est fixée une fois pour toutes. Quand le vendeur conserve l’usage du logement, la taxe foncière passe à la charge de l’acheteur. Selon Viagimmo, les vendeurs ont le plus souvent entre 76 et 85 ans. Pour qui veut des liquidités sans vendre, le prêt viager hypothécaire reste une autre voie. Arrago le distribue à partir de 60 ans, pour 10 % à 60 % de la valeur du bien. Son site affiche un exemple à 9,26 % de taux annuel effectif global sur cinq ans.
Côté investisseurs, des performances qui s’érodent
Certivia affiche une performance annuelle moyenne de 5,2 % depuis 2015. D’après le site France Épargne, ce chiffre intègre une revalorisation en partie estimée, et le fonds ne publie pas de taux de rendement réalisé. Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes, cité par le même site, jugeait fin septembre qu’un chiffre intermédiaire aurait peu de sens. Un troisième véhicule, en cours de constitution, viserait 200 à 300 millions d’euros, 600 à 800 logements et un taux de rendement interne de 6 %.
Ces fonds sont réservés aux institutionnels, et le placement a connu des échecs. MoneyVox rappelait en 2018 la fermeture de la Sicav 123 Viager et du fonds Silver Estate. Les particuliers accèdent au viager mutualisé par des sociétés civiles immobilières logées dans les contrats d’assurance vie, dont le parcours incite à la prudence. Silver Avenir, gérée par Arkéa REIM, qui pèse 883,21 millions d’euros, a rapporté 8,80 % en 2021, 5,31 % en 2022, 6,15 % en 2023, 4,03 % en 2024 et 0,79 % en 2025. Sa concurrente ViaGénérations, créée en 2017 et gérée par Magellim REIM, détenait 496 biens au 31 mars 2026 et affichait fin juin 20,66 % de hausse depuis sa création. Sa collecte avait été interrompue un temps avant de reprendre en juin 2023. Au 1er octobre 2026, Silver Avenir perd 0,74 % depuis janvier.